Объемы офисного строительства растут, но недостаток помещений класса "A" очевиден. О масштабах дефицита красноречиво говорят цифры: в 2006 году было построено около 900? тыс. кв. метров новых офисов, причем 720 тыс. из них пришлось на классы "А" и "В" (всего их около 5 млн кв. метров), и тем не менее спрос все еще существенно превышает предложение. По данным, которые приводит "СКМ-груп", показатель свободных офисов сегмента "А" в среднем составляет 2,3%, а зданий уровня "В" - 4%. С учетом площадей, находящихся на стадии реконструкции и развития, к 2010 году объем столичного рынка офисов всех классов достигнет 35 млн кв. метров, что близко к порогу насыщения. Сегодня большая часть офисных площадей - помещения класса "С": по разным оценкам они занимают от 7,5 до 8 млн кв. метров.

"Заявленные объемы строительства офисов класса "А" на 2007 год - около 880 тыс. кв. метров, - говорит директор департамента консалтинга и исследований Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль" Айдар Галеев. - Реально будет введено не более 550-600 тыс. Сегодня уровень вакантных площадей едва ли превышает 1,5-2% - это очень низкий показатель".

По мнению специалистов DeltaRealty, одним из ключевых факторов роста количества сделок на рынке офисной недвижимости является благоприятная ситуация в России, связанная с увеличением себестоимости строительства, продуманной политикой и рыночными реформами, проведенными правительством. На рынок вышли новые игроки, в том числе ведущие западные компании-инвесторы, в прошлом году на долю офисных помещений пришлось уже 34% от общей доли вложений в сектор коммерческой недвижимости. "Спрос на качественные офисные объекты растет, требования арендаторов к помещениям становятся все строже, - замечает вице-президент по стратегическому развитию Blackwood Михаил Гец. - Тем не менее сегмент помещений класса "А", как правило, состоит из офисов представительского класса, и спрос на них формирует примерно один и тот же пул арендаторов".

Как отмечают специалисты, с начала 2007 года спрос на офисы класса "А" немного снизился, зато возрос интерес к категории "В". Это связано в первую очередь с недостаточным количеством помещений высшей категории и, как следствие, ростом арендных ставок. А также с тем, что сегмент офисов категории "B" становится все более насыщенным и дифференцированным как по качественным характеристикам объектов, так и по их географическому расположению.

Признак породы. Поскольку по-настоящему качественных офисных помещений мало, легко можно выделить их основные характеристики. Так, несмотря на тенденцию децентрализации рынка коммерческой недвижимости и создание новых деловых центров на окраинах города, самыми престижными все еще остаются помещения, расположенные в центре Москвы. Особенно это актуально для представительских офисов. "Помимо качественных инженерных систем и коммуникаций, обеспеченности парковой зоной и рациональных планировок, предъявляются существенные требования к архитектуре, видовым характеристикам и общему имиджу окружающего района, - добавляет Михаил Гец. - К сожалению, объектов, соответствующих всем этим требованиям, в центре совсем немного, свободных площадей в них почти нет, а арендные ставки намного выше средних по рынку". От расположения зависит очень многое. Собственно, престижными считаются Запад и Юго-Запад, однако элитными тамошние офисы назвать нельзя, хотя они и относятся к классу "А" по другим характеристикам. Считается таковым и комплекс "Крылатские Холмы", но по арендным ставкам видно, что это не элита. Востребованы районы возле станций метро "Белорусская", "Таганская". Собственно, расположение офисного здания - один из основных факторов, сказывающихся на цене. Помимо этого важно учитывать площадь, качество строительных, инженерных и планировочных решений, наличие парковки и сформированного пула арендаторов. Базовые арендные ставки на офисы категории "А" колеблются в диапазоне $0,5-0,9 тыс. за кв. метр в год. Однако помещения не просто качественные, но и элитные (назовем их самыми качественными) будут стоить дороже - $1,1-1,4 тыс. за кв. метр в год. За первый квартал 2006 года цена кв. метра офисных помещений класса "А" выросла на 35-40%, а арендные ставки - всего на 10%, этот разрыв привел к тому, что сроки окупаемости готовых площадей выросли с пяти-шести до восьми-девяти лет.

В 2007 году западные компании-консультанты, начавшие активную работу на российском рынке коммерческой недвижимости, ужесточили требования к классификации офисных помещений. Они подготовили новую классификацию, более соответствующую стандартам развитых стран. В ней сформулированы критерии, позволяющие разделить все имеющиеся качественные площади на три класса: "А", "В+" и "В-". По большому счету, помещения, которые ныне относятся к классу "С", вообще выпадут из классификации, станут "неформатными", соответственно, усилятся требования к другим офисам. В итоге более половины помещений, относящихся сегодня к классу "А", переместятся на нижние строчки "В+", а некоторые - и на "В-" Основная часть требования касается размера помещений и инженерных коммуникаций.

В "СКМ-груп" отмечают, что по итогам изменения классификации из 5,5 млн кв. метров московской офисной недвижимости к высшей категории можно будет отнести не 1,3 млн, как ранее, а всего лишь 650 тыс. Среди главных требований к офису класса "А" - центральная система управления зданием, совершенная система отопления и кондиционирования, эффективная планировка с коэффициентом потери площадей не более 12%. Новым требованием является наличие только одного собственника у здания. Вообще же, существует 20 обязательных и 7 факультативных параметров офиса высочайшего уровня - только при соблюдении 19 обязательных и 4 факультативных параметров здание может быть отнесено к категории "А".

"Необходимо помнить: элитность офиса подразумевает эксклюзивность, - замечает Айдар Галеев. - Эксклюзивным может быть расположение (например, рядом с Кремлем), архитектура и брэнд (скажем, "Москва-Сити"), ориентация на исключительных клиентов (площади в особняках)".

Тенденции и прогнозы. Многие арендаторы обратили внимание на качественные помещения за пределами Третьего транспортного кольца из-за дефицита таковых в центре и высоких ставок, однако эти здания считаются все же не такими престижными, несмотря на все свои достоинства. Но в ближайшем будущем из-за нехватки площадей под новую застройку и ограниченных ресурсов реконструкции элитные офисы появятся и на периферии Москвы - иного выхода просто не будет.

Снижения стоимости аренды, по мнению специалистов, ожидать не стоит, рост составит 8-10% в год. "Изменяется сам процесс строительства, проектируемые объекты становятся все более масштабными, - говорит партнер компании Knight Frank Андрей Петров. - Ужесточаются и требования к помещениям, что отчасти связано с приходом на российский рынок крупных западных застройщиков, внедряющих высокие технологические и управленческие стандарты. Стоимость выкупа технических условий увеличивается в среднем на 30% в год". Кроме того, ограничивается количество участков, пригодных для качественной офисной застройки, что приводит к удорожанию доли города. В результате циклы строительства смещаются и объекты сдаются с задержкой. Профессионалов для решения этих проблем все еще очень часто приходится привлекать с Запада, а это - очередная ступень удорожания проекта в целом.

Со временем интерес будет проявлен к большим бизнес-паркам, с гостиницами и апартаментами, торговыми центрами (причем часть из них расположится за пределами МКАД). Например, о?возведении такого комплекса до 2010 года заявили IKEA, группа "Ист Лайн" (оператор аэропорта Домодедово), Экспобанк в партнерстве с Blackwood.

Copyright 2007 © Недвижимость, коттеджные поселки, зарубежная недвижимость, страхование квартиры